Cuando queremos conocer la utilidad de nuestra propiedad, ya sea comercial, industrial, residencial u oficinas, muchas veces no tenemos idea de cómo obtenerla ni mucho menos cómo se le denomina a ese ejercicio financiero que nos permite extraer todo su potencial de dividendos.
Les presentamos a continuación el Cap Rate o Tasa de Capitalización, que es la muestra de flujo de efectivo mensual de la propiedad en cuestión, en relación con su precio de inversión o venta, con el cual se tiene el porcentaje de ganancia.
Desmenucemos un poco el concepto. Por ejemplo: si una propiedad está valuada en 1.5 millones de pesos y sabe que la puede dar en renta en cerca de 9 mil pesos al mes, al año representaría un ingreso de 108,000 pesos. Por lo tanto, su cap rate es de 7.2%. Porcentaje calculado de manera directa, sin descontar los gastos que se pudieran generar de la administración de dicha propiedad.
Podríamos definir esta forma, como un método directo para generar el margen de ganancia, no obstante, es incorrecta. ¿Por qué?, porque pasamos por alto los gastos de operación o impuestos y otros costos.
Entonces, la manera correcta para alcanzar el cap rate útil y real es tomando en cuenta el net operating income (NOI) ó Ingreso Operativo Neto, que es la suma de todos, sin excepción, los ingresos que se generan por el inmueble, restando todos los gastos de operación y mantenimiento de la propiedad.
Si su propiedad es comercial, industrial o de oficinas, tiene que considerar los ingresos extras que se pudieran generar, como la renta de estacionamientos, bodegas o cualquier elemento que permita una utilidad. Nuevamente tu ingreso operativo neto para el caso de una propiedad residencial, solo se cuenta mediante el ingreso neto de la renta mensual.
Partamos del ejemplo anterior: la renta es de 9 mil pesos mensuales. No se tiene otra línea de ingreso y se tiene un gasto de mantenimiento mensual de 1,200 pesos de un inmueble estilo condominio. El ingreso operativo neto es de 7,800 pesos. El resultado al cabo de un año es de 93,600 pesos.
Elementos que se tienen que tomar en cuenta como posibles gastos son: servicios de administración de régimen condominio, agua, luz, internet, mantenimiento o cualquiera de todos estos que se pueden considerar como pasivos.
La formula correcta del cap rate sería: ($93,600/$1,500,000)100= 6.24%
Todos los ingresos menos todos los gastos
Para comercios u oficinas, la tasa de capitalización se calcula con base en la idea sobre si la propiedad está estabilizada o no. Esto qué significa: el porcentaje que tiene de ocupación el inmueble. Para considerar un proyecto sano, esta debe estar arriba del 80% de su área neta rentable.
En el caso de una vivienda, solo debes conocer si esta se encuentra rentada o no, por lo tanto, ya puedes conocer de cuánto es tu utilidad.
En ciudades de destino urbanizado, como lo es el sureste de Mérida, o en la región centro del país como Querétaro, una tasa adecuada debe oscilar arriba del 6%. Ciudades como Monterrey, Nuevo León, así como San Pedro Garza García se pudiera obtener hasta un 7%.
En puntos de destino turístico como Playa del Carmen o Cancún, ambas en Quintana Roo, para un negocio saludable, la tasa debe estar arriba del 8%.
En proyectos comerciales un cap rate deseado se encuentra arriba del 9% como “bueno” y arriba del 11% como “ideal”.
Texto y fotos: Iván Duarte
